Юридические услуги в области недвижимости

В нашу Компанию обратился за юридической помощью директор пионерского лагеря Алексей Алексеевич. Его сын не мог приватизировать квартиру с 1999 года в г. Реутов Московской области. Сын работал в службе безопасности торгового центра и не разбирался в юридических вопросах. Сыну Алексея Алексеевича квартира осталась от дедушки (отца Алексея Алексеевича), участника Великой отечественной войны. Дедушка был инвалидом, он потерял на войне ногу. В 1999 году дедушка «прописал» (зарегистрировал по месту жительства) в предоставленной ему государством квартире внука (сына Алексея Алексеевича). Квартира не была приватизирована. Дедушке это было не нужно. Спустя некоторое время дедушка умер и единственным квартиросъемщиком квартиры остался внук. Через 2-а года внук женился и «прописал» в этой квартире свою жену. В 2005 году внук решил приватизировать квартиру, собрал все необходимые документы и подал документы в отдел приватизации в Администрацию г. Реутов. Однако в приватизации квартиры ему было отказано. Основание отказа заключалось в том, что дата «прописки» внука в этой квартире в его паспорте была через три дня после смерти дедушки. Начали выяснять, оказалось, что в 1999 году в паспортный стол были поданы дедушкой документы на «прописку» внука и через неделю после подачи документов дедушка умер. А паспортный стол «прописал» внука только через 10 дней с даты подачи документов дедушкой, то есть через 3 дня после смерти дедушки. Отдел приватизации посчитал, что «прописка» внука оказалась недействительной, потому, что на дату «прописки» внука дедушки уже не было в живых, не смотря на то, что внук официально, законно проживал в этой квартире, «прописал» свою жену и оплачивал коммунальные услуги. А приватизировать квартиру могут только граждане, законно «прописанные» в квартире (договор социального найма). Сложность вопроса заключалась в том, что действительно, отдел приватизации в какой-то мере был прав, на момент (на дату) «прописки» внука документы, поданные дедушкой в паспортный стол, уже не имели юридической силы, поскольку уже не существовало лица, подавшего документы. И, получалось, что не было законных оснований для «прописки» внука на фактическую дату его «прописки».

К нам обратился наш постоянный клиент - Жилищно – строительный кооператив (ЖСК). Обращение заключалось в следующем. Кооператив - ЖСК был образован ещё во времена СССР. С тех пор, и до недавнего времени, большая часть документации, отчётности велась на бумажных носителях и образовывалась в архив. С даты создания Кооператива сменилось несколько председателей кооператива и несколько главных бухгалтеров. С появлением компьютеров архивная документация с бумажных носителей (с архива) была перенесена на электронный носитель в компьютерную базу данных. Действующие в настоящее время Председатель Кооператива и Главный бухгалтер естественно не могли знать всю историю документооборота Кооператива с начала его создания и ориентировались в основном на основании информации из компьютерной базы данных. А для того, чтобы оформить квартиру в собственность в Росреестре ,необходимо собственнику квартиры получить в ЖСК – Кооперативе справку о том, что владелец квартиры полностью выплатил паевой взнос за квартиру. Затем собственник квартиры приходит с этой справкой в Росреестр и на основании этой справки ему регистрируют право собственности на квартиру в ЕГРП и выдают Свидетельство. Естественно, при переносе информации с архива в компьютер не обошлось без ошибок. Один из собственников комнаты в кооперативной квартире, воспользовавшись ошибкой в компьютере, запросил в Кооперативе у бухгалтера справку о выплаченном пае на всю квартиру, затем, на основании этой справки оформил на себя всю (целую) квартиру вместо его одной комнаты. Сложность задачи заключалась в том, что в отношении этого недобросовестного гражданина теоретически мог предъявить претензию в судебном порядке только собственник другой комнаты в этой квартире, поскольку было нарушено только его право собственности. А Кооператив являлся третьим лицом и теоретически не имел право заявлять требования о нарушении прав третьего лица, хотя ошибка была совершена по вине Кооператива. Мы справились с поставленной задачей в одно судебное заседание. Ответчик признал предъявляемые к нему требования в полном объёме на предварительном процессе. Признали сделку ничтожной и взыскали с ответчика в пользу Кооператива расходы Кооператива на оплату наших услуг.

К нам обратился за оказанием юридических услуг сотрудник логистической компании, находящейся в соседнем офисном центре. Вопрос заключался в оформлении наследства на его дочь. Сложность вопроса состояла в том, что единственной наследницей 3-х комнатной квартиры в районе «Новогиреево» г. Москвы была его единственная дочь. Изначально указанная квартира принадлежала Отцу и Матери его бывшей жены. С матерью дочери он жил в «гражданском» не зарегистрированном браке. После смерти «тёщи» наследство на квартиру начал оформлять «тесть». Сдал все необходимые документы в нотариальную контору и стал ждать, поскольку для вступления в наследство отводится 6 месяцев. Нотариус, которому были поданы документы, покинул свою должность и исчез в неизвестном направлении. Затем, «тесть», так и не вступив в наследство, умер. После этого их единственная дочь, после смерти родителей подала документы на наследство. В оформлении наследства ей отказали по причине того, что документы отца о наследстве не были переданы в нотариальный архив и нотариус скрылся. Буквально через 3-и года его бывшая жена тоже умирает. Остаётся вышеуказанная единственная наследница - внучка, дочь нашего клиента, по вопросу оформления наследственных прав которой и обратился её отец.

К нам обратился за оказанием юридических услуг Георгий Николаевич. У него с женой находилась в общей совместной собственности (без определения долей) 3-х комнатная квартира в районе «Измайлово». Георгий Николаевич более 20 лет назад расстался с женой и переехал в другое место жительства. Жена, тёща и его сын остались проживать в указанной квартире. Спустя 20 лет Георгий Николаевич решил всё-таки выделить свою долю в указанной квартире с целью дарения этой доли своим другим детям. Поручил этот вопрос нам. Мы начали выяснять обстоятельства дела. Оказалось, что жена Георгия Николаевича умерла в 2012 году и за год до смерти с ним развелась. Документов на квартиру не было. Квартира была приобретена в собственность до 1998 года, то есть до создания Росреестра и ЕГРП. Задача была достаточно сложной. Даже в судебной практике не было идентичных прецедентов. Но, не смотря на сложность вопроса, мы его решили за 20 дней. Восстановили архивные документы на квартиру в Департаменте жилищной политики г. Москвы. Зарегистрировали в Росреестре (ЕГРП) ранее возникшее право общей совместной собственности на кварту. Затем нашли сына Георгия Николаевича, он до сих пор проживал в этой квартире с бабушкой, хотя уже и получил новую квартиру в «Новокосино», которую сдавал квартирантам. Через нотариальную контору мы определили доли квартиры. Выделили сыну Георгия Николаевича 1/2 долю в квартире. Ввели его сына, как единственного наследника 1/2 доли квартиры, оставшейся после матери, в наследство. И зарегистрировали право общей долевой собственности на квартиру – по 1/2 доле Георгию Николаевичу и его сыну.

Наш постоянный клиент Андрей в очередной раз обратился к нам по вопросу срочного переоформления доли квартиры на маму. Срочность вопроса заключалась в том, что Андрей не успевал оплатить большой штраф и у него были опасения, что судебные приставы взыщут с него задолженность за счёт имеющейся у него в собственности 1/2 доли квартиры. Мама Андрея была согласна купить у него 1/2 долю данной квартиры, для того, чтобы Андрей погасил государственный долг. Это был самый лучший вариант оплаты штрафа. Если бы судебные приставы наложили арест на недвижимость и стали её продавать с торгов, этот процесс бы затянулся на долгое время. В данном случае, кроме штрафа, Андрею пришлось бы оплачивать пеню и иные расходы по продаже имущества. Мы переоформили долю квартиры договором купли – продажи на маму Андрея за 4-е дня и судебные приставы не успели наложить арест на эту долю квартиры. Мама Андрея оплатила ему стоимость купленной доли квартиры и Андрей вовремя оплатил наложенный штраф.

В нашу Компанию обратилась Галина Петровна - пенсионерка с района «Перово» г. Москвы. Она хотела подарить квартиру своему племяннику, который к ней очень хорошо относился и ухаживал за ней. Тем более, у неё не было больше близких родственников. А, как известно, от налога при дарении недвижимого имущества освобождаются только близкие родственники первой степени родства, которыми являются супруги, дети, родители, дедушки, бабушки, внуки и внучки. При дарении недвижимости лицу, не относящемуся к вышеперечисленным близким родственникам, с одаряемого взыскивается налог – НДФЛ (Налог на доходы физических лиц) в размере 13% от стоимости подаренного имущества. Стоимость имущества налоговая инспекция рассчитывает по кадастровой стоимости квартиры, которая после 2005 года приравнялась к рыночной стоимости. Подаренное имущество – является доходом одаряемого. А поскольку, в данном случае, квартира дарилась племяннику, не входящему в круг родственников, которые освобождаются от налога – НДФЛ, племяннику пришлось бы заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры. На момент дарения этой квартиры сумма налога примерно составляла порядка 500 000 рублей. Наша задача заключалась в том, как оформить дарение указанной квартиры не родственнику без налогов.